Аренда или покупка жилья: что лучше?

Большинство жителей постсоветских республик придерживаются мнения, что у каждого человека должна быть своя личная квартира или земельный участок с домом. При этом не все задумываются, насколько покупка жилья может быть рискованной по сравнению с арендой. В свою очередь, съём квартиры также сопровождается определёнными минусами.

После рождения сына я стал активно планировать способы приобретения своего собственного жилья, но меня мучили сомнения: может быть, вместо того чтобы пойти и купить квартиру на все деньги, продолжать жить на съёмной и откладывать деньги на будущее для сына? Масла в огонь подлили новости о том, что рынок жилья в Узбекистане надувается, как пузырь, и может лопнуть в ближайшее время.

Поэтому мне захотелось окончательно разобраться в этом вопросе вместе с экспертами в этой сфере из своего окружения, узнать состояние рынка жилья в Узбекистане и поделиться результатами.

Мнение ЦБ о покупке

В недавнем отчёте национального Центрального Банка указано: ситуация на рынке жилья входит в список основных рисков для финансовой системы Узбекистана. То есть эксперты главного финансового регулятора страны считают, что в будущем может случиться так, что квартиры, которые на данный момент выступают обеспечением по кредитам, могут сильно упасть в цене и потянуть за собой вниз весь рынок жилья.

Если совсем просто, ЦБ прогнозирует не просто снижение цен, а именно их сильный спад — обвал. То есть, покупая квартиру сейчас как инвестицию в будущее с расчётом продать её через несколько лет по более выгодной цене, покупатель рискует.

Мы взяли квартиру в новостройке в виде коробки в ипотеку 2 года назад, за 3 месяца сделали хороший ремонт и сейчас уже можем продать её вдвое дороже, чем купили. Считаю, это было самым выгодным вложением наших средств

Почему квартиры дорогие?

Если коротко, квартиры сейчас дорожают потому, что они дорогие. Этот каламбур продиктовал рынок — множество людей стремятся сберечь накопленный капитал в квартирах и домах, а не в слитках золота, вкладах или ценных бумагах. Поэтому этот сектор экономики Узбекистана наблюдает замкнутый круг, в котором люди покупают недвижимость с расчётом на её скорое подорожание, из-за чего дома и квартиры растут в цене ещё быстрее.

К чему это приведёт?

В итоге уже сейчас разница между рыночной и фундаментальной стоимостью жилья сильно возросла и приблизилась к 30%. При этом в ЦБ Узбекистана подсчитали, что в 2023 году рыночная стоимость жилья выросла аж на 36%. И это при том, что доходы населения и стоимость строительства для девелоперов остались практически на прежнем уровне.

И это несмотря на то, что в Узбекистане сейчас наблюдается сокращение способности людей покупать жильё. Ведь цены на квартиры и дома растут быстрее, чем ВВП на душу населения. То есть можно сказать, что стоимость недвижимости растёт, несмотря на объективные факторы, которые должны были бы сдерживать рост.

Это может вызывать только беспокойство у тех, кто приобретает недвижимость как инвестицию в будущее — пузырь в какой-то момент может лопнуть, и цены полетят вниз. Однозначного ответа на вопрос «когда это произойдёт?» сейчас нет, но в ближайшей перспективе, учитывая быстрые темпы роста населения в Узбекистане, резкого обвала ожидать не стоит.

Конечно, некоторые инвесторы уже начинают опасаться приближения обвала цен на рынке жилья в стране, но на данный момент беспокоиться об этом не стоит. В перспективе ближайших нескольких лет, при наблюдаемой сейчас экономической ситуации в стране, ждать катастрофы не стоит

То есть приобретение жилья, несмотря на возросшие риски, всё ещё можно назвать хорошей идеей.

Отчёт ЦЭИР об аренде

Центр экономических исследований и реформ поделился отчётом, согласно которому в сентябре 2024 года средняя стоимость аренды жилья в Ташкенте выросла на 1% по сравнению с предыдущим месяцем. При этом рост от года к году отрицательный: в сентябре 2023 года аренда жилья в столице стоила на 8,4% дороже.

О чём говорят эти цифры? Если просто, лишь о стабильности. Несмотря на инфляцию, кризисы в мире, рост населения и прочее, в 2024 году арендовать квартиру можно за столько же, а то и дешевле, чем годом ранее. Но сколько продлится такая стабильность — неизвестно.

В данный момент на рынке недвижимости мы, как риэлторское агентство, наблюдаем интересную картину. Цены на недвижимость растут, а стоимость аренды жилья иногда даже падает. То есть ту квартиру, к которой вы приценивались год назад за $60 000, сейчас хорошо, если за $65 000 получится купить. А вот двухкомнатную квартиру рядом с метро в Ташкенте можно снять от $250, как и год-два назад. Из-за этого некоторые риэлторы, стремясь заработать больше, начинают брать за свои услуги по поиску съёмной квартиры уже не 50%, а 100% от стоимости аренды за месяц

Сейчас жить в съёмной квартире с хорошими условиями и прозрачными договорами как никогда выгодно — цены вокруг растут, а аренда стоит столько же, сколько год назад.

Вывод

Изучив существующие риски по обвалу цен на покупку недвижимости и наблюдая стабильную стоимость аренды жилья, я сделал один вывод: сейчас покупать квартиру или дом для своей семьи на далёкое будущее с точки зрения экономической целесообразности не стоит. Выгоднее положить имеющиеся деньги на вклад и с процентов снимать квартиру, ожидая обвала цен на рынке. А в момент наибольшей выгоды — вытащить деньги и со спокойной душой купить квадратные метры.

Это кажется наиболее рациональным решением. Но внутри есть душа, которая противится этому.

Мой личный вывод

Покупка квартиры для меня всё ещё является незакрытым гештальтом, так как внутри плотно засел консерватор с прошивкой от советского поколения. Сына мне жена родила, деревья я сажал — осталось только квартиру купить. Все прелести аренды в течение 5 лет в различных квартирах Ташкента я вкусил, уроки усвоил, опыт получил. Теперь у меня лишь одно желание — больше никогда в жизни не переезжать на съёмную квартиру, а как можно скорее купить свою.